Pourquoi un logement est-il classé F ou G ?
Les passoires thermiques regroupent les logements les moins performants selon le Diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la consommation d’énergie et les émissions de CO₂. Les logements classés F et G illustrent ces biens très énergivores, concernés par les enjeux de performance énergétique et l’interdiction de location des DPE F et G.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
C’est le DPE qui définit la notion de passoire thermique. Cet outil mesure la consommation d’énergie d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Le classement énergétique s’étend de A pour les logements très performants à G pour les habitations très énergivores.
À cet effet, les logements classés F et G présentent les plus mauvaises évaluations au Diagnostic de performance énergétique (DPE). En effet, ils se distinguent par une forte consommation énergétique et des émissions de CO₂ élevées.
- Les habitations classées F consomment entre 330 et 420 kWh/m² par an en énergie primaire ou dépassent 70 kg de CO2/m² annuels.
- Les logements classés G affichent une consommation supérieure à 420 kWh/m² par an ou rejettent plus de 100 kg de CO2/m².
Ainsi, l’interdiction de location pour les DPE F et G cible principalement ces biens à très faible performance énergétique et fortement énergivores.
Les logements DPE F et G peuvent-ils encore être loués ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 met en place un calendrier progressif d’interdiction de location des passoires énergétiques.
- 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements classés G selon le seuil de décence énergétique.
- 1er janvier 2028 : extension de l’interdiction de location à l’ensemble des logements classés F.
- 1er janvier 2034 : interdiction de location pour les logements classés E.
Interdiction de location des logements classés G déjà en vigueur
La première étape concerne les logements les plus énergivores, déjà jugés non décents lorsqu’ils dépassent un seuil de consommation énergétique très élevé depuis 2023.
Depuis 2025, tous les logements classés G entrent dans le critère de décence énergétique. Cela entraîne une interdiction de mise en location pour une résidence principale sans rénovation énergétique. Cette mesure concerne surtout la signature de nouveaux baux et la remise en location après départ du locataire, tandis que la reconduction de bail suit des règles spécifiques.
Application de l’interdiction location DPE F selon le calendrier énergétique
Les logements classés F suivent une trajectoire différée dans le cadre de la loi Climat etRésilience. À partir de 2028, ces biens deviennent non décents en raison de leur performance énergétique insuffisante.
Ainsi, la signature d’un nouveau bail devient impossible pour une résidence principale sans rénovation énergétique préalable. De plus, la remise en location après départ du locataire reste interdite tant que le logement n’atteint pas au moins la classe E. Enfin, le locataire peut invoquer la non-décence énergétique pour demander des travaux, une réduction de loyer ou saisir le juge.
L’augmentation de loyer dans les logements classés F et G est-elle interdite ?
Les logements classés F et G font l’objet de restrictions de loyer renforcées en complément de la réglementation sur la performance énergétique. Ces règles s’appliquent particulièrement dans les zones tendues, où l’encadrement des loyers limite fortement toute évolution du montant du loyer.
Encadrement des loyers pour les logements classés F et G
Indépendamment de l’interdiction liée au DPE, les logements classés F et G subissent déjà des restrictions de loyer depuis la loi Climat et Résilience.
Ainsi, toute augmentation de loyer reste interdite lors du renouvellement du bail pour ces logements à faible performance énergétique. De plus, aucune hausse de loyer ne s’applique entre deux locataires lors d’une nouvelle mise en location.
Enfin, la révision annuelle du loyer indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL) reste limitée selon les situations, en complément des règles en zones tendues et en encadrement des loyers.
Quelles sont les règles d’encadrement des loyers en zones tendues ?
Dans les zones tendues comme Paris, Lille, Lyon ou Montpellier, les logements classés F et G subissent un encadrement des loyers strict. Le loyer de référence majoré fixe un plafond que le propriétaire ne peut pas dépasser. De plus, aucune augmentation de loyer n’est autorisée lors du renouvellement du bail ou d’une relocation, en raison du mauvais DPE.
Ainsi, un logement classé F ou G conserve une marge de manœuvre très limitée sur le niveau de loyer tant qu’aucune rénovation énergétique n’est réalisée.
Comment rendre un logement classé F ou G à nouveau louable ?
Pour rendre un logement classé F ou G à nouveau conforme à la location, plusieurs travaux de rénovation énergétique peuvent être nécessaires. L’objectif consiste à améliorer durablement la performance énergétique du bâtiment tout en réduisant les déperditions de chaleur et la consommation d’énergie.
Ainsi, cela permet d’optimiser la consommation d’énergie finale et limiter la quantité d’énergie consommée. Cette démarche permet aussi de renforcer la classe énergie du bien et d’améliorer son étiquette énergétique, tout en valorisant son attractivité sur le marché immobilier.
Identifier les travaux prioritaires
Un logement classé F ou G présente souvent plusieurs faiblesses énergétiques qui nécessitent des travaux de rénovation globale.
- Isolation : amélioration des combles, des murs et des planchers bas pour limiter les déperditions de chaleur.
- Menuiseries : remplacement des fenêtres simple vitrage par du double ou triple vitrage et réduction des ponts thermiques.
- Chauffage et eau chaude : modernisation des équipements avec pompe à chaleur ou système hybride et optimisation de la régulation thermique.
- Ventilation : installation ou amélioration d’une VMC hygroréglable pour limiter l’humidité intérieure et la condensation.
Ainsi, une approche globale basée sur un audit énergétique reste la plus efficace pour améliorer la performance énergétique et éviter une interdiction de mise en location.
La rénovation globale et les travaux par étapes pour améliorer l’efficacité énergétique
Deux stratégies de rénovation énergétique existent pour améliorer la performance énergétique d’un logement classé F ou G.
- La rénovation globale regroupe plusieurs travaux en une seule opération pour maximiser les gains énergétiques et optimiser les aides financières, tout en s’appuyant souvent sur un diagnostic immobilier préalable réalisé par un professionnel certifié. Elle convient particulièrement aux logements très énergivores et aux copropriétés.
- Les travaux par étapes permettent une amélioration progressive selon le budget, mais nécessitent une bonne planification technique et un dossier de diagnostic technique complet afin d’éviter les incohérences, comme une mauvaise ventilation ou une mauvaise cohérence du système de chauffage.
Ainsi, pour sortir rapidement d’un DPE F ou G avant les échéances réglementaires, la rénovation globale reste souvent la solution la plus efficace pour améliorer durablement la classe énergie du logement et sa valorisation immobilière.
